O advogado especialista Dr. Christian Zini Amorim explica que a ida de um imóvel a leilão judicial está, em grande parte dos casos, relacionada a dívidas não quitadas que resultam em ações de cobrança judicial. Quando o devedor não cumpre a obrigação determinada por sentença ou por contrato reconhecido judicialmente, o credor pode requerer a penhora de bens e, entre os mais comuns, estão os imóveis. Esse procedimento é parte de uma etapa conhecida como execução, prevista no Código de Processo Civil.
A penhora consiste no bloqueio de um bem para garantir o pagamento da dívida. Quando se trata de imóveis, esse bloqueio é formalizado por meio de registro em cartório e comunicado ao devedor, que ainda pode apresentar defesa ou tentar quitar o débito. Caso isso não ocorra, o imóvel segue para leilão público. É um processo técnico, com regras rígidas, e que visa assegurar que o credor receba o que lhe é devido com respaldo legal.
Como funciona o processo de penhora de um imóvel?
Tudo começa com a decisão judicial que reconhece a existência da dívida e autoriza sua execução. O Dr. Christian Zini Amorim frisa que, nessa etapa, o juiz determina quais bens do devedor podem ser penhorados, sempre obedecendo a critérios de proporcionalidade e legalidade. O imóvel, se estiver disponível e não for protegido por leis como a do bem de família, pode ser indicado como garantia de pagamento da dívida.
Após a penhora, o bem é avaliado para estimar seu valor de mercado. Essa avaliação é fundamental para definir os parâmetros do leilão. A penhora é registrada na matrícula do imóvel, o que impede sua venda até que o processo se encerre. Se o devedor não quitar o débito ou não apresentar meios legais de evitar a execução, o imóvel segue para leilão, com a possibilidade de arremate por terceiros.
Em quais situações um imóvel pode ser levado a leilão?
Segundo o advogado especialista Dr. Christian Zini Amorim, o leilão judicial ocorre, principalmente, em três situações: dívidas civis (como inadimplência em contratos), obrigações trabalhistas e débitos fiscais. No caso de empresas, é comum que imóveis comerciais ou industriais sejam levados a leilão para saldar passivos com funcionários ou fornecedores. Já no âmbito pessoal, financiamentos em atraso ou inadimplência em contratos de compra e venda são causas recorrentes.
Impostos como IPTU ou taxas federais também podem, após processo judicial, levar o imóvel à penhora. O fato de o bem estar quitado ou registrado no nome do devedor não impede o leilão, caso ele seja utilizado como garantia em algum processo de execução. Por isso, é fundamental que os proprietários estejam atentos às obrigações legais e mantenham a documentação e os pagamentos sempre em dia.
É possível evitar que o imóvel vá a leilão?
Sim, e existem diferentes estratégias legais para isso. O advogado especialista Dr. Christian Zini Amorim destaca que o primeiro passo é buscar um acordo com o credor, preferencialmente antes da penhora ser determinada. Renegociações, parcelamentos ou a substituição do bem penhorado por outro são alternativas comuns para preservar o imóvel. Quanto mais cedo o devedor agir, maiores as chances de evitar a perda do bem.
Recorrer a medidas judiciais, como embargos à execução ou alegações de impenhorabilidade também pode ser útil. O imóvel residencial da família, por exemplo, é protegido em muitos casos. Ter um acompanhamento jurídico qualificado faz toda a diferença, não só para defender direitos, mas também para identificar brechas legais que impeçam o leilão. A prevenção, nesse contexto, é a forma mais eficaz de preservar o patrimônio.
Considerações práticas sobre a execução judicial
Para o advogado especialista Dr. Christian Zini Amorim, compreender o funcionamento da penhora e da execução judicial é essencial, tanto para quem corre o risco de perder um imóvel quanto para quem busca investir em leilões com segurança jurídica. Trata-se de um processo rigoroso, mas que respeita o direito à defesa e à negociação.
A ida de um imóvel a leilão não acontece de forma repentina. Ela é precedida de notificações, prazos e possibilidades legais que, quando bem administradas, permitem soluções antes da perda definitiva do bem. Estar informado e assessorado é o melhor caminho para lidar com esses cenários e transformar uma situação de risco em uma oportunidade de reestruturação.
Autor: Leonid Trofimov